- O que os 70 dias e os 472 dias realmente significam
- A documentação pública não mostra se os casos eram perfeitamente equivalentes
- O estudo trata de aluguel residencial
- O estudo também estima diferença de custos
- Quando uma disputa de locação pode ir para arbitragem
- Contratos de adesão exigem cuidado adicional
- Arbitragem não é sinônimo de despejo privado
- Então o que o estudo realmente demonstra?
- Antes de apresentar arbitragem como vantagem na locação
- Arbitragem pode ser mais rápida sem ser automaticamente melhor em todo contrato
- O número de “sete vezes” é relevante — desde que seja usado com o contexto correto
- Fontes
Um estudo conduzido pela LCA Consultoria Econômica e encomendado pelo QuintoAndar encontrou diferença relevante de tempo entre procedimentos arbitrais analisados pela consultoria e processos judiciais de despejo usados como comparação.
Nos dados divulgados em setembro de 2026, as decisões arbitrais ocorreram, em média, em 70 dias, enquanto o tempo médio até a decisão judicial de despejo considerada no estudo foi de 472 dias. A relação é de aproximadamente 6,7 vezes, divulgada como “cerca de sete vezes mais rápido”.
O número chama atenção, mas precisa ser interpretado dentro dos limites da pesquisa — e, principalmente, dentro dos limites jurídicos da arbitragem.
Arbitragem não é sinônimo de despejo privado. Ela pode resolver determinadas controvérsias patrimoniais de uma locação quando existe convenção arbitral válida. Porém, não possui o poder coercitivo estatal necessário para retirar fisicamente alguém do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, pela natureza executiva da ação de despejo, essa providência compete ao Judiciário mesmo quando existe compromisso arbitral.
Também é importante saber de onde vem o levantamento. O estudo foi produzido pela LCA a pedido do QuintoAndar, empresa diretamente envolvida na operação de locações residenciais e interessada no uso desse mecanismo. Essa relação não invalida automaticamente os resultados, mas é uma informação relevante para que o leitor diferencie evidência apresentada pelo estudo de conclusões comerciais ou institucionais do contratante.
O que os 70 dias e os 472 dias realmente significam
A comparação apresentada pela LCA coloca lado a lado duas médias.
Nos procedimentos arbitrais analisados, a decisão ocorreu em 70 dias, em média.
Na Justiça comum, o estudo aponta 472 dias, em média, até o julgamento utilizado como referência para os processos de despejo.
Isso permite dizer que, na base e na metodologia usadas pela LCA, os procedimentos arbitrais chegaram a uma decisão muito mais rapidamente.
Não permite dizer que todo procedimento arbitral será resolvido em 70 dias, nem que todo despejo judicial leva necessariamente 472 dias.
Médias resumem um conjunto de casos. Elas não mostram, sozinhas, a variação entre situações simples e complexas.
Há ainda uma diferença jurídica importante: obter uma decisão sobre a controvérsia não é necessariamente o mesmo que concluir toda a jornada necessária para a desocupação coercitiva do imóvel.
Se o ocupante não sair voluntariamente e for necessário o uso do poder estatal para retomada da posse, a arbitragem não dispõe diretamente dessa força coercitiva.
A documentação pública não mostra se os casos eram perfeitamente equivalentes
A versão pública do estudo informa que a LCA cruzou dados do Conselho Nacional de Justiça, Ordem dos Advogados do Brasil, PNAD Contínua do IBGE e dados de procedimentos arbitrais do QuintoAndar entre 2020 e 2025.
Mas o material público de seis páginas não apresenta detalhes suficientes para responder algumas perguntas metodológicas importantes.
Ele não informa claramente o tamanho exato da amostra arbitral usada para calcular os 70 dias. Também não detalha a distribuição geográfica desses procedimentos, a mediana dos tempos, a dispersão dos resultados ou um pareamento que demonstre que cada caso arbitral foi comparado com uma ação judicial de complexidade equivalente.
Isso não torna a comparação inútil. Significa apenas que o número deve ser apresentado pelo que ele é: um resultado médio obtido na base analisada pela LCA, e não uma garantia de prazo para qualquer disputa de locação.
O estudo trata de aluguel residencial
A modelagem divulgada pela LCA é apresentada no contexto do mercado de aluguel residencial.
Por isso, os 70 dias contra 472 dias não devem ser simplesmente transferidos para locações comerciais, shopping centers, contratos corporativos ou qualquer outra modalidade de locação.
O estudo também estima diferença de custos
A LCA construiu uma modelagem econômica para comparar o impacto financeiro dos dois caminhos.
Partindo de um aluguel médio de R$ 2.860, o estudo estima um custo de aproximadamente R$ 52.511 no cenário judicial, considerando aluguel não recebido durante o período, custas e honorários advocatícios.
Na modelagem arbitral, o valor estimado fica em aproximadamente R$ 14.887. A diferença calculada é de cerca de R$ 37.623 por resolução.
Esses valores não devem ser tratados como uma tabela de preços real. São estimativas de uma modelagem econômica, construídas a partir das premissas do estudo.
Quando uma disputa de locação pode ir para arbitragem
A Lei nº 9.307/1996 estabelece a regra básica: pessoas capazes de contratar podem recorrer à arbitragem para resolver litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis.
Mas existe outra condição indispensável: é necessária uma convenção de arbitragem válida.
A cláusula compromissória é prevista antes do conflito. O compromisso arbitral surge depois que a controvérsia já existe.
Sem convenção válida que vincule as partes, a arbitragem não pode ser imposta unilateralmente.
Contratos de adesão exigem cuidado adicional
Não basta colocar no modelo de contrato uma frase dizendo: “todo conflito será obrigatoriamente decidido por arbitragem.”
Nos contratos de adesão, a Lei de Arbitragem estabelece requisitos específicos para a eficácia da cláusula compromissória.
Se no caso concreto também houver uma relação de consumo, a cautela precisa ser ainda maior.
Para o profissional imobiliário, a conclusão prática é simples: uma cláusula arbitral mal estruturada pode não produzir o efeito que as partes imaginavam.
Arbitragem não é sinônimo de despejo privado
A arbitragem pode decidir questões patrimoniais que estejam legitimamente submetidas ao árbitro.
Mas um árbitro não possui o mesmo poder coercitivo direto do Estado.
Em precedente envolvendo contrato de locação e cláusula arbitral, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que compete ao juiz estatal julgar a ação de despejo por falta de pagamento devido à natureza executiva da pretensão.
| Questão | Arbitragem |
|---|---|
| Resolver controvérsia patrimonial abrangida por convenção válida | Pode ser cabível |
| Interpretar obrigações contratuais submetidas à arbitragem | Pode ser cabível |
| Proferir decisão arbitral sobre matéria de sua competência | Sim |
| Impor diretamente retirada física e coercitiva do ocupante | Não possui poder coercitivo estatal |
| Substituir automaticamente a ação de despejo em qualquer situação | Não |
A arbitragem pode resolver controvérsias patrimoniais de locação quando houver convenção válida. Porém, a retirada coercitiva do ocupante depende do Judiciário, e o STJ possui precedente afirmando que a ação de despejo, pela sua natureza executiva, é matéria do juízo estatal.
A Lei do Inquilinato continua disciplinando judicialmente as ações de despejo.
Então o que o estudo realmente demonstra?
Ele apresenta evidência de que, nos procedimentos arbitrais analisados, houve uma média de decisão significativamente menor do que o tempo judicial usado como referência.
Mas o estudo não demonstra que arbitragem substitui integralmente o Judiciário, elimina a necessidade de despejo judicial, funciona da mesma forma para qualquer contrato ou será necessariamente mais barata em todo caso concreto.
Antes de apresentar arbitragem como vantagem na locação
Corretores, pequenas imobiliárias e administradores não precisam dominar o procedimento arbitral como advogados. Mas precisam reconhecer as perguntas que vêm antes de apresentar o mecanismo como benefício.
| O que verificar | Por que importa |
|---|---|
| Existe convenção arbitral válida? | Sem ela, a arbitragem não pode simplesmente ser imposta |
| O contrato foi negociado ou é de adesão? | Contratos de adesão têm requisitos específicos |
| Pode haver relação de consumo? | Pode haver limitações adicionais à arbitragem compulsória |
| Quais controvérsias a cláusula abrange? | Nem todo problema contratual necessariamente está incluído |
| Quanto custa a câmara escolhida? | A vantagem econômica depende também do valor e da complexidade do caso |
| Será necessária execução coercitiva? | Certas providências dependem do Poder Judiciário |
| O contrato justifica esse mecanismo? | Arbitragem não é automaticamente a melhor escolha para qualquer locação |
O papel do profissional imobiliário não é prescrever arbitragem. É saber que existe uma alternativa possível para determinadas disputas, não prometer resultados e identificar quando locador ou locatário deveria obter orientação jurídica qualificada antes da assinatura.
Arbitragem pode ser mais rápida sem ser automaticamente melhor em todo contrato
Velocidade é uma característica relevante na solução de conflitos, mas não é a única.
Em contratos de menor valor ou controvérsias simples, por exemplo, os custos de uma determinada câmara arbitral podem ter peso proporcional maior.
Por isso, não existe uma resposta universal de que “todo contrato de locação deveria ter arbitragem.”
O número de “sete vezes” é relevante — desde que seja usado com o contexto correto
O estudo da LCA encomendado pelo QuintoAndar apresenta um resultado que merece atenção: 70 dias em média nos procedimentos arbitrais analisados contra 472 dias na referência judicial, uma diferença aproximada de 6,7 vezes.
Mas esse dado não deve virar a frase: “arbitragem substitui o despejo e resolve tudo em 70 dias.”
A conclusão mais útil para o mercado de locação é: há um dado relevante de maior rapidez nos procedimentos arbitrais analisados, mas arbitragem não é sinônimo de despejo privado, não elimina necessariamente a Justiça e não é adequada automaticamente a qualquer contrato de locação.